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“La gran aportación de la reforma hipotecia es la apuesta por devolver los principios básicos de la (Luciana Salvador) |
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diariojuridico.com analiza junto a Abraham Nájera, abogado del despacho CMS Albiñana & Suárez de Lezo, la Reforma Hipotecaria.
(Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, BOE núm. 294, de 8 de diciembre de 2007)
1.¿Cuál fue el motivo por el cual se procedió a la reforma?
La ley es muy variada y toca aspectos diversos relacionados con el mercado hipotecario e incluso algunos completamente ajenos. Aunque finalmente ha terminado por parecerse mucho a las antiguas leyes de acompañamiento, en esencia persigue una modernización del mercado hipotecario, tanto en la vertiente puramente contractual como en la de refinanciación de las entidades de crédito a través de la movilización de su cartera.
Las reformas se habían hecho necesarias en los últimos años, con leyes como la 2/1981 que no habían sufrido apenas cambios importantes en toda su vigencia, y especialmente por la rigidez que estaba anquilosando el ámbito hipotecario con una interpretación extremista de sus principios básicos.
2.¿Qué objetivos busca la nueva ley?
Si atendemos a la exposición de motivos y a su articulado, muchos y muy distintos.
Sintetizando, dentro de ese propósito de dotar de una mayor flexibilidad a este mercado, se persigue desde la ampliación de la oferta de productos crediticios, con nuevas figuras como la hipoteca inversa o la hipoteca global, e incluso la oculta hipoteca recargable, hasta la potenciación de las formas de refinanciación de las entidades de crédito a través de la emisión de deuda respaldada por su cartera hipotecaria, pasando por la reducción de costes asociados a las subrogaciones y modificaciones, una nueva regulación del régimen de cancelación anticipada de determinadas financiaciones y el fomento de la independencia de las sociedades de tasación.
3.¿Cuál es el principal cambio que introduce la reforma?
Depende mucho de la perspectiva desde la que se analice la ley. Ateniéndonos a su repercusión mediática y social, sin duda las grandes estrellas han sido, junto a alguna polémica con los registradores de la propiedad, la hipoteca inversa y las modificaciones y nuevas “rebajas” en lo relativo al cambio de entidad a través de la subrogación.
En menor medida, también ha sido objeto de atención la hipoteca global, quedando casi en el olvido, salvo en foros más especializados, los nuevos regímenes relativos a entidades de tasación y otras reformas de la ley de regulación del mercado hipotecario, la posibilidad de constituir prenda sin desplazamiento sobre derechos de crédito o de que tanto esta forma de garantía como la hipoteca mobiliaria contemplen al fin gravámenes de segundo rango.
Pero sin duda la gran aportación de esta ley, aunque pueda no parecer tan evidente a primera vista, es la apuesta por devolver los principios básicos de la hipoteca, el de accesoriedad y el de especialidad, a su justo término, tratando de superar la rigidez que se había impuesto en los últimos años en su aplicación.
Queda por ver si será suficiente o si será precisa alguna medida adicional, pero con el suficiente apoyo puede permitir que nuestro mercado hipotecario cambie y propiciar la aparición de nuevas figuras.
4.¿Cuáles son las modificaciones que ha introducido en cuanto a las entidades de crédito?
Aunque por su ámbito todas las reformas llevadas a cabo terminan repercutiendo de una u otra manera en las entidades de crédito, la que más específicamente les afecta es la que se refiere a la flexibilización de los mecanismos con que cuentan para, con la garantía de sus activos hipotecarios, emitir deuda y financiarse en el mercado.
Se aborda la mayor revisión de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, en sus veintisiete años de vigencia, para, entre otras cosas, dotar de vida a los bonos hipotecarios como uno de esos instrumentos de refinanciación. En un momento como el actual, en que las cédulas hipotecarias españolas son vistas con recelo por los inversores extranjeros, sus casi exclusivos compradores, el bono hipotecario puede ser más atractivo por resultarles más familiar, más parecido a otros bonos garantizados como los Pfanbriefe alemanes y las obligations foncières francesas.
Hasta ahora su aplicación práctica había sido nula, con una única emisión ya amortizada, fundamentalmente por el coste económico y administrativo de tener que hacer constar la afectación de los créditos correspondientes en el registro de la propiedad al margen de cada una de las hipotecas.
5.¿Qué otros cambios introduce en el mercado hipotecario?
En un sentido amplio, abre el camino a la posibilidad de utilizar la vivienda en propiedad como garantía para que los mayores o dependientes obtengan un complemento a sus pensiones a través de la hipoteca inversa. También, como medida de la que podrán beneficiarse especialmente las pequeñas y medianas empresas, admite la hipoteca global, con la que pueden asegurarse varias operaciones, incluso futuras, con una única garantía.
Además se ha actualizado el régimen de subrogación en préstamos hipotecarios. Por un lado, se reducen aún más los honorarios notariales y registrales, aplicándose para los primeros los aranceles correspondientes a documentos sin cuantía y para los segundos los de inscripciones con una reducción del 90%. Por otro, se modifica en algunos puntos el procedimiento mismo de subrogación y se posibilita que en la propia escritura de subrogación se reduzca también el plazo de la financiación.
6.¿Dejó la reforma algún tema importante sin tratar?
Han quedado por el camino algunas propuestas y enmiendas interesantes, como la extensión de las exenciones fiscales a otras modificaciones de préstamos hipotecarios, más allá de las relativas a su tipo de interés o plazo, o figuras cercanas a la hipoteca inversa pero estructuradas como productos de seguro, como la vivienda pensión y la hipoteca pensión, que sin duda volverán a ser abordadas en un futuro.
Quizás se le pueda achacar haber entrado en vigor apresuradamente, sin un periodo transitorio que permita la adaptación en algunas cuestiones que lo requieren, bien porque han terminado quedando oscuridades en la redacción final, que ya han empezado a ser aclaradas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, bien porque buena parte de la ley se encuentra pendiente de desarrollo, como expresamente se prevé.
7.¿Cómo repercute esta reforma en la sociedad?
Fundamentalmente en el bolsillo del ciudadano, que se beneficiarán de un recorte de los gastos asociados a las subrogaciones y modificaciones de préstamos hipotecarios.
También, en teoría, facilitará aún más su movilidad a través de la subrogación o al menos la renegociación de las condiciones de sus préstamos, aunque es algo que está por ver. Por último, se espera que mejore en general su protección como consumidor de productos bancarios a través de la actualización de las normas de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos y créditos hipotecarios que debe llevarse a efecto a corto plazo.
En cuanto a otras cuestiones, como la repercusión de la hipoteca inversa como complemento a las pensiones de nuestros mayores, me atrevería a decir que se necesita un cambio importante de mentalidad además de una normativa como la aprobada. Pero al menos es un primer paso.
Entrevista publicada en http://www.diariojuridico.com
Luciana Salvador
vLex Networks, S. L.
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Tel. +34 932 722 685
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lsalvador@vlex.com
[Luciana Salvador]
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Enviado por Luciana Salvador - 30/03/2008 |
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